Każdy, kto sprzedaje swoją działkę, chce za nią uzyskać jak najwyższą cenę. Jakie czynności należy wykonać przed sprzedażą działki, aby podnieść jej wartość i w efekcie mieć satysfakcję z przeprowadzonej transakcji? Dowiedz się z treści niniejszego artykułu.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Wartość działki jest zależna od wielu czynników, m.in. od stanu prawnego działki, jej wielkości, kształtu i uzbrojenia technicznego, panującej koniunktury na rynku nieruchomości, sąsiedztwa, przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz od wyglądu działki, tj. stanu pokrycia roślinnością i zagospodarowaniem powierzchni.
Aby ze sprzedaży działki uzyskać dobrą cenę, należy przeanalizować każdy z wymienionych czynników i podjąć starania o zagospodarowanie działki w sposób przemyślany, mądry i zgodny z prawem.
Stan prawny działki a wartość działki
Przygotowując się do sprzedaży działki należy sprawdzić stan prawy działki.
Stan prawny działki – nieruchomości wynika z treści wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.
Osoba zbywająca działkę powinna sprawdzić, czy wpisy w poszczególnych działach księgi wieczystej są zgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje.
Należy pamiętać, że ewentualny nabywca działki, jeszcze przed jej oględzinami będzie zmierzał do zapoznania się z treścią wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Zatem sprzedający działkę powinien przejrzeć wszystkie działy księgi wieczystej pod kątem ujawnionych tam wpisów i ich zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. W przypadku zauważenia jakichkolwiek niezgodności należy dążyć do ich sprostowania.
W dziale pierwszym księgi wieczystej należy sprawdzić, czy wpisy dotyczące oznaczeń działki są zgodne z wpisami z ewidencji gruntów i budynków. Co prawda nad poprawnością wpisów dotyczących oznaczenia nieruchomości czuwa organ odpowiedzialny za kataster nieruchomości, to jednak może się zdarzyć, że wielkości te różnią się między sobą.
Istotną informacją mającą wpływ na wartość działki jest status posiadania działki.
Działka o statusie własności zawsze będzie miała wyższą wartość od działki, która np. stanowi współwłasność lub jest w użytkowaniu wieczystym. Dlatego też przed sprzedażą działki, dla osiągnięcia wyższej ceny działki, warto rozważyć zniesienie współwłasności.
Należy też zadbać o to, aby w księdze wieczystej nie było wpisów praw obciążających daną działkę. W tym celu należy sprawdzić wszelkie wpisy w dziale trzecim księgi wieczystej, który przeznaczony jest na wpisy ograniczonych praw rzeczowych za wyjątkiem hipoteki.
Na atrakcyjność, a tym samym na wartość działki, ogromny wpływ ma hipoteka. Jeżeli nieruchomość – działka jest obciążona hipoteką, to należy się spodziewać, że sprzedaż takiej działki będzie co najmniej utrudniona.
Sprawdzając wpisy w księdze wieczystej należy z uwagą przyjrzeć się rubryce „Wzmianka”. Pomimo, że wzmianka w księdze wieczystej nie jest wpisem, to jednak jej pojawienie się w treści księgi wieczystej należy traktować jako ostrzeżenie, że do sądu wpłynął wniosek o wpis do księgi wieczystej i po jego ujawnieniu treść księgi wieczystej może ulec zmianie w zakresie określonym żądaniem wniosku.
Przed zbyciem działki należy zadbać o granice działki. Ważne jest, aby przyszły nabywca działki mógł sprawdzić w terenie stan granic działki poprzez oględziny punktów granicznych działki, którymi są zazwyczaj kamienie granitowe (graniczniki) ze znakiem krzyża.
Przeczytaj: Jak sprawdzić granice działki?
Kształt działki i jej powierzchnia a wartość działki
Zapewne działka o kształcie kwadratu bądź prostokąta zbliżonego do kwadratu będzie bardziej atrakcyjna od działki o innym kształcie.
Jeśli jesteśmy w posiadaniu działki o znacznej powierzchni, to warto pomyśleć o tym, aby tę działkę podzielić geodezyjne na mniejsze działki, których wymiary i powierzchnie są dopasowane do przeznaczenia działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Dokonując podziału działki o znacznej powierzchni na mniejsze działki należy pamiętać, aby czynność tę przeprowadzić kompleksowo, a nie wydzielać każdą kolejną działkę w zależności od chętnych na jej kupno. Przeprowadzając jednorazowy podział nieruchomości na mniejsze działki możemy w ten sposób zaoszczędzić znaczną kwotę. Niebezpieczeństwo wiąże się jednak z możliwością wystąpienia opłaty adiacenckiej, zgodnie z Art. 98a, ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
W przypadku, gdy jesteśmy w posiadaniu działki o nieregularnym kształcie (trójkąt, wąska i długa działka), można podnieść jej atrakcyjność i dokupić (oczywiście, jeżeli istnieje taka możliwość) część działki sąsiadującej, scalić obie działki i sprzedać jako jedną.
Przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (MPZP) a wartość działki
Wartość działki jest zależna od jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zapewne działka przeznaczona na cele budowlane będzie miała wyższą cenę od tej przeznaczonej na cele rolne czy leśne. Dlatego też, jeżeli nosimy się z zamiarem zbycia działki, a nie jesteśmy pewni, na jakie cele w MPZP jest przeznaczona działka, którą zamierzamy sprzedać, to powinniśmy to jak najszybciej sprawdzić. Przeznaczenie działki w MPZP można sprawdzić na stronie internetowej gminy.
Jeżeli przeznaczenie działki w MPZP jest inne niż budowlane, to należy podjąć starania o przekształcenie danej nieruchomości na cele budowlane.
W niektórych sytuacjach, zmiana przeznaczenia nieruchomości na cele budowlane może się wiązać z kosztami oraz z przesunięciem transakcji sprzedaży w czasie, jednakże efekt końcowy sprzedaży działki będzie satysfakcjonujący.
Uzbrojenie działki w media a wartość działki
Na cenę działki ma wpływ jej uzbrojenie w podstawowe media takie jak: kanalizacja, woda, prąd. Atutem każdej działki może być jej podłączenie do sieci gazowej. Co prawda koszty uzbrojenia działki w prąd, wodę, kanalizację czy sieć gazową nie są małe i wymagają zaangażowania się w te prace, to sprzedaż tak uzbrojonej działki pozwoli na odzyskanie poniesionych kosztów z nawiązką.
Wygląd działki a wartość działki
Działka, której powierzchnia jest wyrównana, obsiana trawą bądź obsadzona krzewami czy drzewami (działka rekreacyjna) stanowi bardzo atrakcyjną nieruchomość. Zatem jeżeli działka w MPZP jest przeznaczona na cele budowlane, to aby zwiększyć jej wartość warto zadbać o jej wygląd zewnętrzny, tj. wyrównać jej powierzchnię, obsiać trawą czy nawet prowizorycznie ogrodzić. Nie zaleca się obsadzania powierzchni działki budowlanej drzewami.
Szanując upodobania przyszłego nabywcy wskazane jest pozostawienie działki bez nasadzeń drzew i krzewów, chyba że rosną one już na działce i nie stanowią przeszkody w budowie np. domu jednorodzinnego. Nasadzenia drzew są bardzo pozytywnie odbierane na działkach rekreacyjnych.
Przeczytaj: Działka uzbrojona a działka nieuzbrojona
Podsumowanie
Stan prawny działki, uzbrojenie działki w podstawowe media, przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz stan działki na gruncie to atuty każdej działki, które podnoszą jej wartość.
Działka o uporządkowanym stanie prawnym, a więc niebędąca przedmiotem sporu czy pozbawiona wszelkich obciążeń, jak również o regularnym kształcie, uporządkowanej powierzchni i widocznych granicach zewnętrznych będzie zawsze lepiej oceniana od innych działek nieposiadających tych zalet. Dodatkowo, uzbrojenie działki w podstawowe media pozwoli zbywającemu na uzyskanie maksymalnej ceny ze sprzedaży działki.
Zdjęcie: Pexels.com